ZH_VERWALTUNGSGERICHT SB.2019.00112 vom 19. Februar 2020 - ZH Verwaltungsgericht (2020)
Direkte Bundessteuer 2015 | Gewerbsmässiger Liegenschaftenhandel vs. private Vermögensverwaltung [Der heute 72-jährige Pflichtige kaufte im Jahr 2002 und 2009 je eine Landparzelle und lies darauf ein Mehrfamilienhaus erstellen. Bis heute verkaufte er davon zwei Wohnungen, beide mit Verlust; zwei weitere Wohnungen übertrug er im Rahmen einer gemischten Schenkung an seine Kinder. Die Verluste machte er steuerlich nicht geltend und wurde bis anhin auch nicht als gewerbsmässiger Liegenschaftenhändler eingestuft. Um seine Aktiengesellschaft seinem Sohn übertragen zu können, kaufte er 2005 seiner Aktiengesellschaft eine Gewerbeliegenschaft ab. Einen Teil dieser Liegenschaft verkaufte er 2015 an eine langjährige Mieterin und wurde aufgrund dieses Verkaufs als gewerbsmässiger Liegenschaftenhändler veranlagt.] Das Bundesgericht hat verschiedene Indizien für die Qualifikation als gewerbsmässiger Liegenschaftenhändler aufgestellt. Jedes dieser Indizien kann gemäss Bundesgericht zusammen mit anderen, unter Umständen jedoch auch allein, zur Annahme einer selbständigen Erwerbstätigkeit im Sinn von Art. 18 Abs. 1 DBG ausreichen. Dass einzelne, typische Elemente der selbständigen Erwerbstätigkeit im Einzelfall nicht erfüllt sind, kann durch andere Elemente kompensiert werden, die mit besonderer Intensität vorliegen. Entscheidend ist, dass die Tätigkeit in ihrer Gesamtheit auf Erwerb gerichtet ist (E. 1.3). Keine selbständige Erwerbstätigkeit liegt vor, wenn bloss das eigene Vermögen verwaltet wird, insbesondere, wenn eigene Liegenschaften vermietet werden. Überdies liegt normalerweise private Vermögensverwaltung vor, wenn der Eigentümer seine Liegenschaft(en) mit Wohn- oder Geschäftsbauten überbaut, um aus deren Vermietung einen Ertrag zu erzielen (E. 1.5). Die kurze Besitzesdauer der beiden mit Verlust verkauften Wohnungen, die Häufigkeit der Transaktionen sprechen vorliegend nicht für eine Gewerbsmässigkeit. Zudem lässt sich aus dem Verhalten des Pflichtigen keine gewerbsmässige