ZH_VERWALTUNGSGERICHT SB.2015.00097 vom 27. Januar 2016 - ZH Verwaltungsgericht (2016)
Staats- und Gemeindesteuern 2009 und 2010 | Verkehrswertermittlung von nicht kotierten Aktien eines Hotelleriebetriebs [Streitig ist die Frage, ob und in welchem Ausmass auf der Hotelliegenschaft stille Reserven vorhanden sind (Verkehrswert der Hotelliegenschaft).] Die Vorinstanz holte zur Schätzung des Verkehrswerts der Hotelliegenschaft (als Fortführungswert) ein Gutachten ein. Aus den Akten ergeben sich Hinweise, dass der Experte auf Kosten des zu begutachtenden Hotels übernachtet hat. Es kann letztlich offenbleiben, ob der Experte für befangen zu erklären wäre, da das Gutachten auch aus anderen Gründen abzuweisen ist (E. 6.1). Das Gutachten erweist sich als unvollständig sowie nicht klar und gehörig begründet. Die Verkehrswertermittlung lässt sich mangels nachgewiesener Grundlagen weder nachvollziehen noch lässt sich überprüfen, ob die eingesetzten Werte korrekt sind. Der Wert des Grundstücks und der Liegenschaft machen einen Grossteil des Unternehmenswerts aus und können daher bei der Verkehrswertermittlung nicht ausser Acht gelassen werden. Die ertragswertorientierte Ermittlung des Verkehrswerts ist in Anbetracht der Lage und dem luxuriösem Ausbaustandard der Hotelliegenschaft kaum zielführend (E. 6.2). Aufhebung und Rückweisung zum Neuentscheid an die Vorinstanz.