ZH_VERWALTUNGSGERICHT SB.2010.00136 vom 16. März 2011 - ZH Verwaltungsgericht (2011)
Grundstückgewinnsteuer | Aufhebung einer Grundstückgewinnsteuerauflage? Beanstandung eines Gutachtens zur Schätzung des Verkehrswerts der Liegenschaft vor 20 Jahren: Die Unabhängigkeit der Expertin ist nicht anzuzweifeln, da sie von der RK ausdrücklich dazu ermächtigt wurde, Urkunden beizuziehen sowie Parteien und Dritte zu befragen (E.3.1). In materieller Hinsicht ist nicht zu beanstanden, dass die Expertin vorliegend nicht die Vergleichsmethode als massgebende Berechnungsmethode angewendet hat, da unstreitig entsprechende Handänderungen überbauter Liegenschaften in der Gemeinde X in jenen Jahren als Vergleichsobjekte fehlen. Dies veranschaulicht auch die Tabelle im Gutachten, worin die Vergleichswerte die Bandbreite der Ergebnisse vergrösserten. Im Übrigen weicht der Wert nicht erheblich von demjenigen Verkehrswert ab, welcher im Einschätzungsverfahren ermittelt worden war (E.3.2.1). Aus Treu und Glauben können die Pflichtigen nichts zu ihren Gunsten ableiten, da ein unabhängiger Sachverständiger gerade diejenige Bewertungsmethode anwenden soll, welche er konkret als am ehesten sachgerecht erachtet (E.3.2.2). Dass die Bruttogeschossfläche zu klein ausgefallen sei, trifft nicht zu. Die Expertin hat ihre Berechnung im Ergänzungsgutachten nachvollziehbar erklärt. Sodann ist in Anwendung der Realwert- und der Ertragswertmethode die BGF letztlich auch nicht entscheidend, wie die RK zutreffend ausgeführt hat. Im Übrigen ist die Rüge der Pflichtigen unsubstanziiert (E.3.2.3). Dass der Landwert mit der Lageklassenmethode ermittelt wurde, ist ebenfalls nicht zu beanstanden. Mit ihren ausführlichen eigenen Berechnungen versuchen die Pflichtigen sodann eigenes Fachwissen gegen dasjenige der Expertin zu stellen. Zudem ist aus der Beschwerdeschrift die Absicht erkennbar, unter den Steuerfreibetrag zu fallen, weshalb ihre Rechnung als ergebnisorientiert den Anschein von Rechtsmissbrauch erweckt und damit nicht weiter zu prüfen ist (E.3.2.4). Da vom Gutachten nicht ohne zwingend