ZH_VERWALTUNGSGERICHT SB.2025.00095 vom 14. Januar 2026 , Grundstückgewinnsteuer - ZH Verwaltungsgericht (2026)
Mäklerprovisionen, welche dem Immobilienfonds zugunsten der Fondsleitung belastet wurden, qualifizieren nicht als Aufwendungen im Sinn von § 221 Abs. 1 lit. c StG. Der Grundstückgewinn ist der Betrag, um welchen der Erlös die Anlagekosten übersteigt (§ 219 Abs. 1 StG). Teil der Anlagekosten sind die Aufwendungen, wozu gemäss § 221 Abs. 1 lit. c StG auch die üblichen Mäklerprovisionen und Insertionskosten für Erwerb und Veräusserung gehören. Unter Mäklerprovision ist der Mäklerlohn im Sinn von Art. 413 OR zu verstehen. Die Anrechnung einer solchen beim Grundstückgewinn setzt u.a. den Abschluss eines Mäklervertrags gemäss Art. 412 OR mit einer Drittperson voraus (E. 3.1). Die Fondsleitungsgesellschaft ist im Verhältnis zum Immobilienanlagefonds keine zur Geltendmachung einer Mäklerprovision befugte Drittperson: Denn das Eigentum am Grundstück steht nicht dem vertraglichen Anlagefonds oder den Anlegern, sondern der Fondsleitung zu (Art. 86 Abs. 2bis KKV), selbst wenn diese ihr Eigentum nur (quasi-) fiduziarisch für die Anleger ausübt. Eine Fondsleitung kann als steuerpflichtige Veräusserin mit sich selbst keinen Mäklervertrag schliessen, der sie zur Anrechnung einer Mäklerprovision nach § 221 Abs. 1 lit. c StG berechtigen würde (E. 3.2.2). Aus Art. 12 StHG kann nicht abgeleitet werden, dass der Kanton Zürich harmonisierungsrechtlich verpflichtet wäre, den vertraglichen Anlagefonds und nicht die Fondsleitung als Subjekt der Grundstückgewinnsteuer zu betrachten (E. 3.3.1). Auch das Vorsorgerecht und die damit zusammenhängenden Bestimmungen des Harmonisierungsrechts über die Steuerbefreiung (Art. 23 Abs. 1 lit. i und Abs. 4 StHG) verlangen nicht, dass der Kanton Zürich die von ihr geltend gemachten Beträge bei der Grundstückgewinnsteuer anrechnet (E. 3.3.2). Soweit Provisionen für Fondsleitungen von vertraglichen Anlagefonds effektiv anders behandelt werden als vergleichbare Zahlungen an Fondsleitungen von SICAVs oder in Konzernsituationen, ergibt sich dieseUngleichbehand