ZH_STEUERREKURSGERICHT GR.2018.15 vom 7. Juli 2003 , Grundstückgewinnsteuer - ZH Steuerrekursgericht (2003)
Grundstückgewinnsteuer. Verkehrswert vor 20 Jahren eines Grundstücks, das im Verkaufszeitpunkt (im Jahr 2011) mit Chlorkohlenwassertoffen (LCKW) verunreinigt war, die allerdings erst rund vier Jahre zuvor (im Jahr 2007) überhaupt entdeckt worden waren. Die Vertragsparteien waren sich beim Verkauf 2011 der Belastung bewusst und vereinbarten im Grundstückkaufvertrag deshalb, dass die Verkäuferin allfällige einen bestimmten Betrag übersteigende Sanierungskosten übernehmen würde. Diese Kosten sind bei der Berechnung des Kapitalgewinns aus Liegenschaftenverkauf gemäss der Rechtsprechung erlösmindernd zu berücksichtigen. Die LCKW waren irgendwann im Lauf der vorangegangenen Jahrzehnte auf einem nahegelegenen Fabrikareal in den Untergrund versickert und zu einem unbekannten Zeitpunkt mit dem Grundwasser auf das streitbetroffene Grundstück transportiert worden. Gemäss dem durch den Referenten eingeholten Gerichtsgutachten hätte ein potentieller Käufer die Verunreinigung zum Stichtag vor 20 Jahren und auch in den darauf folgenden 10 Jahren nicht entdeckt, weshalb für den Verkehrswert vor 20 Jahren auf den unbelasteten Zustand gemäss ebenfalls eingeholtem Verkehrswertgutachten abzustellen ist: Wertverluste durch ursprünglich vorhandene versteckte Mängel schmälern den Kapitalgewinn ebenso wie während der Besitzesdauer ohne Zutun des Besitzers eingetretene Wertminderungen. Im Gegenzug sind unerwartete Wertsteigerungen durch im Ankaufszeitpunkt unbekannte positive Eigenschaften oder im Lauf der Besitzesdauer unverhofft aufgetretene Verbesserungen am Grundstück selbstredend Teil eines allfälligen (unverdienten) Kapitalgewinns. Teilweise Gutheissung. Die Gutachterkosten sind ausnahmsweise den Parteien im Verhältnis ihres Erfolges bzgl. des jeweils abzuklärenden Sachverhalts aufzuerlegen: Pflichtiger gewinnt betr. der Frage, ob das Grundstück vor 20 Jahren belastet war, die Gemeinde dringt mit ihrem Antrag betr. Bewertung des Grundstücks vor 20 Jahren durch (StE 2003 B 93.3 Nr. 7).