ZH_STEUERREKURSGERICHT DB.2021.151 vom 22. August 2019 , Direkte Bundessteuer 2018 - ZH Steuerrekursgericht (2019)
Gewerbsmässiger Liegenschaftenhandel. Die Fremdfinanzierungsquote ist mit Bezug auf den Verkehrswert zu ermitteln, wenn – wie hier – wohlfeil und offenkundig unterpreislich verkauft wurde. Dies gilt selbst im Rahmen einer Transaktion unter Dritten. Qualifikation des Verkaufs eines während 18 Jahren gehaltenen Mehrfamilienhauses (das der Pflichtige nie selbst bewohnte) als gewerbsmässiger Liegenschaftenhandel, da der pensionierte Pflichtige zwischenzeitlich ein umfangreiches Immobilienportfolio aufgebaut hat, die Finanzierung desselben teils mit mehr als 2/3 Fremdkapital erfolgte und auch Querfinanzierungen vorgenommen wurden. Der Pflichtige ist zudem 95%-Gesellschafter einer 1999 gegründeten GmbH, die im Immobilienbereich aktiv am Markt auftritt und zwischenzeitlich relevante Umsätze erzielt. Diese Gesellschaft erzielte auch mit der Sanierung einer Liegenschaft des Pflichtigen bereits Umsätze und der Pflichtige fungierte während mehrerer Jahre als deren Geschäftsführer und war auch Teilzeitangestellter, womit ohne weiteres auch eine berufliche Nähe gegeben ist. Im Hinblick auf den Verkauf der streitbetroffenen Liegenschaft erfolgte die Errichtung von Stockwerkeigentum und der Erlös wurde innert 2 Jahren in eine neue Liegenschaft investiert. Insgesamt ist damit von einer Gewinnabsicht auszugehen und sind die engen Voraussetzungen, unter welchen auch ein Liegenschaftenhändler gemäss bundesgerichtlicher Rechtsprechung Liegenschaften im Privatvermögen halten kann, im vorliegenden Fall klarerweise nicht erfüllt. Abweisung.