ZH_STEUERREKURSGERICHT DB.2021.15 vom 24. Mai 2022 , Direkte Bundessteuer 2017 - ZH Steuerrekursgericht (2022)
Die Fremdfinanzierungsquote spricht für einen gewerbsmässigen Liegenschaftenhandel. Das Fachwissen und die berufliche Nähe sind mindestens teilweise vorhanden, aber letztlich zu verneinen. Auf eine private Vermögensanlage deuten die Häufigkeit der Liegenschaftengeschäfte und die Haltedauer hin. Es liegt weder eine Arbeitsbeschaffung noch eine Reinvestition vor. Die gegründete einfache Gesellschaft unterscheidet sich eindeutig von einem Baukonsortium, welches einen Neubau erstellt oder erstellen lässt und anschliessend einzelne Stockwerkeinheiten möglichst schnell, gewinnbringen weiterveräussert. Die vereinbarte Ausstiegsklausel ist einseitig. Sie benachteiligt in Zeiten von stark steigenden Immobilienpreisen den aussteigenden Gesellschafter. Für die Berechnung der Abgeltung wird nur der Ankaufspreis mit der Entwicklung des Zürcher Wohnbauindex hochgerechnet und zudem werden die wertvermehrenden Investitionen hinzugerechnet. Eine darüberhinausgehende Wertsteigerung – z.B. aufgrund einer höheren Nachfrage – wird nicht berücksichtigt. Die vereinbarte Ausstiegsklausel und die Tatsache, dass die Gesellschafter vor dem Kauf nicht vereinbarten – wie sie im Fall von Renovationen oder Leerständen – vorgehen werden, bringt das Gegenteil einer systematischen oder planmässigen Vorgehensweise zu Tage. Das strittige Objekt eignet sich kaum für einen gewerbsmässigen Liegenschaftenhandel. Historische Liegenschaften sind oft mit erheblichem finanziellem Aufwand verbunden und lassen kaum Veränderungen zu. Es handelt sich daher häufig um eine konservative Anlage.