GE_GERICHTE 4A_68/2024 vom 12. November 2024 - GE Cour de justice (2024)
Résumé: BAISSE DE LOYER SUR LA BASE DU TAUX HYPOTHECAIRE - LOYER ECHELONNE - POINT DE COMPARAISON Selon la jurisprudence du Tribunal fédéral, le bail à loyers échelonnés comporte un élément aléatoire, dans la mesure où il anticipe la variation des facteurs de hausse et de baisse jusqu'à l'expiration du bail. Cependant, les parties en sont conscientes et elles acceptent que le loyer, tel qu'il a été fixé à la signature du contrat, fasse règle pour elles jusqu'à l'échéance du bail, quand bien même leurs pronostics concernant l'évolution de ces facteurs ne se vérifieraient pas, parce que chacune d'elles pense trouver son intérêt dans la conclusion d'un bail de cette nature. Il est donc normal que l'on se reporte à la date d'expiration du bail à loyers échelonnés pour vérifier, dans le cadre de la méthode relative, si l'évolution des facteurs de hausse invoqués par le bailleur justifie ou non la majoration de loyer notifiée subséquemment au locataire (ATF121 III 397consid. 2b/bb). Sans doute, comme le soulignent Lachat et Stastny (David Lachat/Pierre Stastny, in Le bail à loyer, 2019, p. 660, n° 3.1.3), les parties qui conviennent d'un échelonnement n'anticipent-elles pas nécessairement l'évolution des facteurs de fixation du loyer, d'autres hypothèses étant possibles ("cadeau" du bailleur; rattrapage progressif du loyer, couvrant les coûts, compromis, etc.). Dans certaines de ces hypothèses, notamment lorsqu'il ne s'agit que d'étaler sur plusieurs années une augmentation de loyer d'ores et déjà admissible, il convient de prendre comme premier point de référence, pour l'application de la méthode relative, la date de la fixation du loyer échelonné (signature du bail à loyers échelonnés, notification d'une hausse de loyer comportant un échelonnement, conclusion de la transaction prévoyant des loyers échelonnés). Encore faut-il, pour ce faire, que les parties aient manifesté clairement et d'une manière concordante, en fixant le loyer échelonné, qu'elles n'entendaient pas