GE_GERICHTE 4A_339/2022 vom 31. Oktober 2024 - GE Cour de justice (2024)
Résumé: FIXATION JUDICIAIRE DU LOYER - IMMEUBLE RECENT - RENDEMENT BRUT - POURCENTAGE A TITRE DE REMUNERATION DES FONDS PROPRES INVESTIS - FAITS NOTOIRES - COLLABORATION DU BAILLEUR A L'ADMINISTRATION DES PREUVES Lorsqu’un immeuble est récent, le loyer est calculé à l’aide du critère du rendement brut de l’art. 269a let. c CO. Le loyer admissible résulte de la multiplication suivante : prix de revient (de l’appartement) x taux de rendement brut admissible. Pour calculer le taux de rendement brut admissible, on ajoute au taux hypothécaire de référence (i) les charges courantes et frais d’entretien du propriétaire appréhendés par un quotient (en principe 1,5 %) et (ii) un pourcentage à titre de rémunération des fonds investis. Le Tribunal fédéral considère que le pourcentage à titre de rémunération des fonds investis, qui avait initialement été fixé à 0,5 %, doit désormais être porté à 2 % tant que le taux hypothécaire de référence est inférieur ou égal à 2 % (application de la jurisprudence consacrée par l’ATF147 III 14en matière de calcul du rendement net). Le prix de revient doit donc être multiplié par le taux hypothécaire de référence auquel on ajoute 3,5 % (1,5 % pour les charges courantes et frais d’entretien et 2 % à titre de rendement des fonds investis) si le taux hypothécaire est inférieur ou égal à 2 %. Le taux hypothécaire de référence est un fait notoire au sens de l’art. 151 CPC, ce qui signifie qu’il n’est pas nécessaire de l’alléguer, ni de le prouver. Si une partie – comme en l’espèce – base ses calculs sur des taux hypothécaires de référence inexacts, le tribunal doit se référer aux chiffres (corrects) publiés par l’OFL. Le bailleur doit collaborer loyalement à l’administration des preuves et fournir les éléments qu’il est le seul à détenir. Si les documents produits sont suffisants pour calculer le rendement, le caractère abusif du loyer est calculé sur cette base. Si les documents ne sont pas fournis ou sont insuffisants, et que carence ne