BGE 151 III 201 - Bundesgericht (BGE) (2025)
Regeste Art. 269a lit. c OR; Art. 58 ZPO; Anfechtung des Anfangsmietzinses; Dispositionsmaxime; Berechnung der Bruttorendite. Berechnung des zulässigen Mietzinses gemäss der Bruttorenditemethode; Grundsätze (E. 4). Das Gericht, das zur Festlegung des Anfangsmietzinses veranlasst wird, ist nur an die Parteianträge gebunden; es ist weder an den von den Parteien behaupteten hypothekarischen Referenzzinssatz (notorische Tatsache) noch an den von den Parteien behaupteten Prozentsatz gebunden, der zu diesem Referenzzinssatz hinzuzurechnen ist (Rechtsfrage) (E. 6). Zulässige Rendite von 3,5 % (Zusammensetzung: - wie bis anhin - 1,5 % als laufende Kosten und Instandhaltungskosten und - neu - 2 % [statt 0,5 %] als Rendite des investierten Kapitals) zusätzlich zum hypothekarischen Referenzzinssatz, wenn dieser gleich oder tiefer als 2 % ist (E. 7). Regeste Art. 269a let. c CO; art. 58 CPC; action en fixation du loyer initial; principe de disposition; calcul du rendement brut. Calcul du loyer admissible selon la méthode du rendement brut; principes (consid. 4). Le tribunal amené à fixer le loyer initial n'est lié que par les conclusions des parties; il ne l'est ni par le taux hypothécaire de référence (fait notoire), ni par le pourcentage à ajouter à ce taux (question de droit) allégués par les parties (consid. 6). Taux de rendement admissible de 3,5 % (composition: - comme jusqu'à présent - 1,5 % à titre de charges courantes et frais d'entretien plus - nouveau - 2 % [au lieu de 0,5 %] à titre de rendement des fonds investis) en sus du taux hypothécaire de référence lorsque celui-ci est égal ou inférieur à 2 % (consid. 7). Regesto Art. 269a lett. c CO; art. 58 CPC; azione tendente alla determinazione della pigione iniziale; principio dispositivo; calcolo del reddito lordo. Calcolo della pigione ammissibile secondo il metodo del reddito lordo; principi (consid. 4). Il tribunale chiamato a stabilire la pigione iniziale è unicamente vincolato alle conclusioni delle parti; non