BGE 151 III 16 - Bundesgericht (BGE) (2024)
Regeste Art. 269b, 269a lit. b OR und Art. 14 Abs. 1 und 4 VMWG; Indexmietverträge; Mietzinserhöhung aufgrund von Mehrleistungen des Vermieters; umfassende Überholungen; Rendite von wertvermehrenden Investitionen. Der zulässige Renditesatz für wertvermehrende Investitionen beträgt 2 % über dem Referenzzinssatz, sofern dieser 2 % oder weniger beträgt. Er entspricht dem als angemessen erachteten Satz zur Entgeltung der teuerungsangepassten Eigenmittel bei der Berechnung der Nettorendite gemäss Art. 269 OR (E. 4). Ein Indexmietvertrag kann ausdrücklich die Möglichkeit vorsehen, den Mietzins während der Indexierungsperiode aufgrund von Mehrleistungen zu erhöhen. Macht der Vermieter von dieser Möglichkeit Gebrauch, kann der Mieter nicht im Gegenzug eine Senkung des Referenzzinssatzes geltend machen, um eine Mietzinsreduktion zu verlangen (E. 5). Regeste Art. 269b, 269a let. b CO et art. 14 al. 1 et 4 OBLF; bail à loyers indexés; hausse de loyer en raison de prestations supplémentaires du bailleur; importantes réparations; taux de rendement de l'investissement à plus-value. Le taux de rendement admissible en matière d'investissements créant des plus-values est de 2 % en sus du taux hypothécaire de référence lorsque celui-ci est égal ou inférieur à 2 %. Il correspond à celui jugé convenable pour rémunérer les fonds propres réévalués dans le calcul du rendement net au sens de l'art. 269 CO (consid. 4). Un bail à loyers indexés peut réserver expressément la possibilité d'augmenter le loyer pendant la période d'indexation en raison de prestations supplémentaires. Si le bailleur use de cette faculté, le locataire ne peut pas invoquer en réaction une baisse du taux hypothécaire de référence pour réclamer une réduction de loyer (consid. 5). Regesto Art. 269b, 269a lett. b CO e art. 14 cpv. 1 e 4 OLAL; contratto di locazione con pigioni indicizzate; aumento della pigione in ragione di prestazioni suppletive del locatore; revisioni importanti; tasso di reddito degli investiment