BGE 148 III 63 - Bundesgericht (BGE) (2022)
Regeste Art. 67 und 270 Abs. 2 OR; Verjährung der Klage auf Feststellung der Nichtigkeit des Anfangsmietzinses; Beginn der Verjährungsfrist (Präzisierung der Rechtsprechung). Interesse des Mieters, den Anfangsmietzins anzufechten, je nachdem ob die Miete andauert oder beendet ist (E. 5). Das Klagerecht des Mieters auf Rückerstattung des zu viel in Rechnung Gestellten verjährt binnen drei Jahren seit der tatsächlichen Kenntnis seines Rückforderungsanspruchs (Art. 67 OR). Hat er das offizielle Formular zur Mitteilung eines neuen Mietzinses nicht erhalten, läuft die Frist seit der Kenntnis des Mieters, dass dies die Nichtigkeit des Anfangsmietzinses nach sich zieht, dass der Mietzins, den er bezahlt hat, zu hoch war und dass der Mietzins missbräuchlich war (E. 6.2). Es obliegt dem Sachrichter, durch Würdigung der Beweise zu überprüfen, ob sich der klagende Mieter unter Berücksichtigung der Umstände auf die Vermutung der Unkenntnis berufen kann (E. 6.2.3). Regeste Art. 67 et 270 al. 2 CO; prescription de l'action en constatation de la nullité du loyer initial; point de départ du délai de prescription (précision de la jurisprudence). Intérêt du locataire à agir en contestation du loyer initial, selon que le bail perdure ou qu'il a pris fin (consid. 5). Le droit d'action du locataire en remboursement du trop-perçu se prescrit par trois ans dès la connaissance effective de son droit de répétition (art. 67 CO). Lorsqu'il n'a pas reçu la formule officielle de notification d'un nouveau loyer, le délai court dès la connaissance du locataire de ce que l'absence de celle-ci entraîne la nullité du loyer initial, que le loyer qu'il a versé était trop élevé et qu'il était abusif (consid. 6.2). Il revient au juge du fait de vérifier par appréciation des preuves, si le locataire demandeur doit bénéficier de la présomption d'ignorance, compte tenu de l'ensemble des circonstances (consid. 6.2.3). Regesto Art. 67 e 270 cpv. 2 CO; prescrizione dell'azione di accertamento della nullità