BGE 137 III 389 - Bundesgericht (BGE) (2011)
Regeste a Miete; Berechnung des Streitwerts bei Anfechtung einer Kündigung (Art. 74 Abs. 1 lit. a BGG; Art. 271a Abs. 1 lit. e OR). Ficht der Mieter die Kündigung eines unbefristeten Mietverhältnisses an, entspricht der Streitwert dem Mietzins, der bis zum Zeitpunkt geschuldet ist, auf den frühestens eine neue Kündigung ausgesprochen werden könnte, sollte sich die angefochtene als ungültig erweisen. Nach der Rechtsprechung ist dabei die dreijährige Frist nach Art. 271a Abs. 1 lit. e OR zu berücksichtigen, während welcher der Vermieter nicht kündigen darf; den Beginn der Frist ( dies a quo ) bildet - mit Blick auf die Berechnung des Streitwerts - das Datum des angefochtenen kantonalen Entscheides. Sodann ist zu prüfen, auf welchen Zeitpunkt nach Ablauf der Schutzfrist eine Kündigung frühestens ausgesprochen werden kann (E. 1.1). Regeste b Subsidiäre ordentliche Kündigung für den Fall der Unzulässigkeit der ausserordentlichen. Es ist zulässig, dem Mieter subsidiär eine ordentliche Kündigung zukommen zu lassen, die Wirkung entfalten soll, falls sich die auf einen ausserordentlichen Kündigungsgrund gestützte Kündigung als unzulässig erweisen sollte. Der Wille, subsidiär ein derartiges Gestaltungsrecht auszuüben, muss allerdings deutlich zum Ausdruck gebracht werden. Voraussetzung in casu nicht erfüllt (E. 8.4). Regeste a Bail à loyer; calcul de la valeur litigieuse en cas de contestation d'une résiliation (art. 74 al. 1 let. a LTF; art. 271a al. 1 let. e CO). Lorsqu'un locataire conteste la résiliation d'un bail de durée indéterminée, la valeur litigieuse équivaut au loyer dû jusqu'à la première date pour laquelle un nouveau congé pourra être donné dans l'hypothèse où la résiliation litigieuse serait annulée. Selon la jurisprudence, il faut tenir compte du délai triennal de l'art. 271a al. 1 let. e CO pendant lequel le bailleur ne peut pas valablement donner un congé; le dies a quo de ce délai - dans l'optique du calcul de la valeur litigieuse - est la date de la dé