BGE 111 II 378 - Bundesgericht (BGE) (1985)
Regeste Mietzinserhöhung wegen Kostensteigerung und Mehrleistung (Art. 15 Abs. 1 lit. b BMM; Art. 9-10 VMM); Pflicht des Vermieters, die Erhöhung zu begründen (Art. 13a Abs. 2 VMM). 1. Um den Umfang der Kostensteigerung zu bestimmen (Art. 15 Abs. 1 lit. b BMM, Art. 9 VMM), muss der Durchschnitt der in den Jahren vor der letzten Mietzinsfestsetzung angefallenen Kosten mit den durchschnittlichen Kosten der darauffolgenden Jahre verglichen werden. Umstände, die eine Abweichung von dieser Regel gestatten (E. 2). 2. Notwendigkeit, die für die Berechnung des Ertrags aus den wertvermehrenden Investitionen erforderlichen Elemente zu bestimmen (Art. 15 Abs. 1 lit. b BMM, Art. 10 VMM; E. 5). 3. Art. 13a Abs. 2 VMM findet nur auf das Schlichtungsverfahren Anwendung (E. 3). Regeste Majoration du loyer pour cause de hausse des coûts et de prestations supplémentaires (art. 15 al. 1 lettre b AMSL, 9-10 OSL); obligation incombant au bailleur de motiver les hausses (art. 13a al. 2 OSL). 1. Pour déterminer l'importance de la hausse des coûts (art. 15 al. 1 lettre b AMSL, 9 OSL), il y a lieu de comparer la moyenne des charges relatives aux années ayant précédé la dernière fixation de loyer avec la moyenne des charges des années postérieures. Circonstances pouvant justifier une dérogation à cette règle (consid. 2). 2. Nécessité de déterminer les éléments permettant de calculer le taux de rendement des investissements à plus-value (art. 15 al. 1 lettre b AMSL, 10 OSL; consid. 5). 3. L'art. 13a al. 2 OSL ne s'applique qu'à la procédure de conciliation (consid. 3). Regesto Aumento della pigione in seguito a rincaro e a prestazioni suppletive (art. 15 cpv. 1 lett. b DAL, art. 9-10 OAL); obbligo incombente al locatore di documentare il motivo d'aumento (art. 13a cpv. 3 OAL). 1. Per stabilire l'entità del rincaro (art. 15 cpv. 1 lett. b DAL, art. 9 OAL), occorre comparare la media degli oneri relativi agli anni precedenti l'ultima determinazione della pigione con la media degli oneri degl